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时间:2019-05-15 09:33 来 源:时代周报 作 者:谢中秀 浏览 字体:

卖地逾700亿 苏州楼市调控急打补丁

时代周报记者 谢中秀 发自北京

作为近期楼市热点城市代表,苏州率先加码了调控政策。

5月11日,苏州市政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》(以下简称《意见》)。《意见》指出,苏州将在住宅市场实行部分区域限售—包括苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域在内,在5月11日后取得不动产权证明的新房,需满三年后方可转让;在苏州工业园区全域,二手房需取得不动产权满五年方可转让。

在土地市场,苏州也加强了报价指导—土地竞价超过市场指导价5%─10%,需工程竣工验收后方可申请预售许可(此前为10%);竞价超过市场指导价10%─25%,转为一次报价出让(此前为25%)。

易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为,苏州新政出台,很明显是要遏制近期出现的土地市场和住宅交易市场双双“过热”现象。

在刚刚过去的3月和4月,苏州土地市场、住宅交易领跑全国。数据显示,4月份苏州土地出让收金193亿元,位居全国第三;住宅交易方面,4月苏州新房成交10014套,为2016年10月以来新高,二手房网签11748套,环比上涨99.52%。

同策咨询研究总监张宏伟评价称,苏州此次新政对住宅交易市场的限售政策尚属温和,但土地端的政策较为严格,预计会对房企拿地热情形成较大影响。

市场热:土拍竞价最高85轮

近期多个城市土地市场重现热度,苏州更是其中代表。

4月29日,中海地产历经40轮竞拍,以35.63亿元总价、30287元每平方米楼面价拿下苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地,刷新了苏州土拍纪录。仅仅隔一周后的5月8日,苏州再拍三宗地,收金40.65亿元,其中两幅地块直接以高溢价率成交,第三幅经85轮报价后以45.38%的溢价率成交。

苏州土地市场火热可见一斑,而这一情形已经延续了数月。

中原地产研究中心提供的数据显示,今年以来苏州土地市场活跃,多宗高溢价率土地成交。

2019年以来苏州全市土地市场卖地716亿元,同比上涨12.5%。而2018年,苏州全市卖地收入仅为1389.92亿元。今年前4个月,苏州卖地已获得超去年一半的收入。

张宏伟表示,部分热点二线城市的楼市回温,这给房企带来了比较好的拿地窗口期。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对时代周报记者分析,近期的土地市场热度主要受三个方面因素影响:一是开发商渡过资金链“年关”,开始有余力补充土地储备;二是一二线城市及热点城市圈市场复苏,部分城市再现“小阳春”行情,推动开发商拿地热情;三是货币政策积极,房企融资成本下降,为房企拿地提供了助力资金。

但在“稳地价”目标下,高热度也意味着政策将随时出手。比如此次苏州,就针对土地市场加强了土地出让指导。

交易活跃:房价为何淡定?

在住宅交易端,苏州的表现较为平稳。中指研究院数据显示,4月苏州房价样本平均价格为16302元/平方米,环比上涨0.98%,涨幅平稳。纵向来看,近十个月,苏州房价表现也较为平稳,环比涨幅均在1%左右,刚刚过去的2月和3月还出现了小幅下降。

但严跃进指出:“苏州房价平稳主要在于郊区楼盘成交拉低了均价。”近期苏州楼市的真实情况更多地展现在市场成交量上面。

房多多大数据研究院数据显示,4月苏州二手房网签数量达到11748套,环比上涨99.52%,均价为24410元/平方米,环比上涨4.8%。新房成交量也是一样,4月苏州新房成交量为10014套,是自2016年10月限购限贷政策出台以来,月度成交量最高的月份。

交易量上涨背后,隐藏着房价上涨风险。贝壳研究院指出,一季度苏州链家二手房成交量环比及同比均增加近一倍,随着成交的升温,均价涨幅有所扩大,一季度环比上涨4.7%。

贝壳研究院高级市场分析师钟涛表示,整体来说,苏州目前处于“低位复苏,被压制需求正常释放”的过程中,在中央“房住不炒”基调下,楼市调控政策不会发生大的转变,预计苏州二手房市场成交在3─4月集中释放后会回归稳态水平,均价失去上涨动力,趋向平稳。

基于此种判断,苏州楼市新政在住宅市场端的调整力度不大。

“首先苏州此时出台限售政策,已经晚于其他城市。其次,苏州的限售政策仅针对部分重点区域。由此观之,苏州的住宅交易市场调控力度还是比较温和的。”张宏伟指出。

作为近期楼市热度再起的城市代表,苏州加码调控的举措是否会被其他城市跟进?

合硕机构首席分析师郭毅表示,其他城市是否要加码政策调控,还是基于对当地市场的判断—如果城市本身的调控机制,不足以遏制短期的热度高企和房价上涨压力,就有加码调控的必要。但如果本身调控机制稳定,也有可能采取增加土地供应等市场化的措施来进行对冲。

[责编:钟明华]

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